Distacco dal riscaldamento centralizzato: la rinuncia all’uso non esclude, in presenza di comproprietà, il possibile concorso alle spese di riqualificazione e conservazione della centrale termica ripartite per millesimi.
La vertenza portata all’esame del Tribunale di Milano (n. 9642 del 15 dicembre 2025) ha origine dalla impugnazione della delibera assembleare con la quale sono stati approvati i lavori di riqualificazione alla centrale termica di un supercondominio con correlata ripartizione della spesa nei confronti di tutti i condomini, compresi coloro che non sono più allacciati.
La questione in esame rappresenta l’occasione per ricordare le norme che attendono alla contribuzione di ogni proprietario alle spese di manutenzione straordinaria e conservazione delle parti comuni di un edificio.
Il nodo centrale della decisione resa interessa, principalmente, la distinzione tra fruizione di un impianto condominiale e comproprietà, pro quota, del medesimo, unitamente alle obbligazioni connesse a tale titolarità.
La motivazione del Tribunale investe, dunque, un’attenta indagine, sia in punto di fatto, mediante una scrupolosa analisi dei documenti posti a corredo delle circostanze esposte dalle parti in causa, che in diritto, previa disamina dei profili giuridici che operano e si applicano al caso concreto sottoposto.
Per una esaustiva trattazione dell’argomento è doveroso ricordare la disciplina normativa che regola la materia, in particolare il disposto di cui all’art. 1118 c.c., rubricato “Diritti dei partecipanti sulle cose comuni”, richiamando i principi espressi e dettati dalla Giurisprudenza in tema di riscaldamento centralizzato.
La vicenda
Nella vertenza in commento, due condomini hanno adito il Tribunale promuovendo impugnazione avverso la delibera adottata dal supercondominio con la quale sono stati approvate opere di manutenzione straordinaria e conservazione all’impianto centralizzato di riscaldamento, con intervenuta attribuzione della relativa spesa anche nei loro confronti, secondo i millesimi di proprietà, all’uopo contestandola e chiedendo di accertare e dichiararne l’illegittimità.
A sostegno della domanda avanzata, gli attori hanno esposto di non poter utilizzare l’impianto per impossibilità tecnica di allaccio derivante e dovuta alla vetustà e rottura delle tubazioni che collegano l’impianto alla palazzina ove sono ubicati i di loro immobili, producendo perizia di parte.
Nel giudizio così instaurato si è costituito il condominio il quale ha chiesto al Tribunale di respingere la domanda attorea poiché il distacco dall’impianto centralizzato era avvenuto per determinazione volontaria dei condomini medesimi, il tutto come attestato da precedente delibera del 2020, mai impugnata e, perciò divenuta definitiva, ribadendo come ivi fosse stato ribadito e mantenuto l’obbligo di contribuzione ex art. 1118, comma IV, c.c.
Preso atto delle rispettive difese formulate dalle parti, il Giudicante ha assunto la propria decisione sulla base dei documenti depositati nel corso della causa, senza svolgere ulteriore istruttoria.
Impianto centralizzato e rinunzia all’utilizzo ex art. 1118, comma IV, c.c.
Per un compiuto inquadramento dell’argomento, è opportuno ed utile rammentare l’importanza del dettato normativo all’art. 1118 c.c. il quale cristallizza i diritti di ogni partecipante sulle parti comuni.
Il primo comma, stabilisce che il diritto di ogni condominio è proporzionale al valore della propria unità, riconoscendo al comma II che è un diritto non rinunciabile per cui, come confermato, al comma III, non può sottrarsi all’obbligazione di contribuzione alle spese per la conservazione delle parti comuni.
In ragione di tale disposto, il dovere di contribuzione di ogni condomino sulle parti comuni viene qualificato come obbligazione propter rem, ovvero sorge in quanto ciascuno è titolare di un diritto reale sulla cosa.
Nel caso de quo, non si può che ricorrere, senza dubbio, al comma IV dell’art. 1118 c.c. in aderenza al quale “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma“.
La ratio della suddetta disposizione, introdotta con la Novella del 2012, dopo anni di discussione sul tema, è esplicita nell’ individuare il diritto di ogni condomino a rinunciare all’uso dell’impianto termico condominiale al ricorrere di due condizioni, ovvero che tale distacco (i) non derivi un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto stesso e (ii) non ne consegua un aggravio di spesa per gli altri condomini.
Sul punto, è unanime l’orientamento della Giurisprudenza di Legittimità, secondo cui “In tema di condominio negli edifici, il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia – perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare” (Cassazione civile sez. II, 31/08/2020, n.18131).
Ebbene, dalla massima sopra riportata emerge un principio di significativa rilevanza per cui se è vero che il condomino può rinunciare all’uso dell’impianto, qualora non sussistano le condizioni di pregiudizio menzionate, nondimeno tale rinuncia non incide sulla titolarità della comproprietà dell’impianto.
È di tutta evidenza come, pertanto, l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione e conservazione dell’impianto discenda dalla comproprietà dello stesso a prescindere dal suo utilizzo.
Invero, anche se distaccato, nulla osta alla facoltà del condomino di allacciarsi nuovamente all’impianto in futuro.
Tale potenzialità, da sola, giustifica il permanere dell’obbligazione di partecipazione alla spese, come avvallato da indirizzo consolidato della Giurisprudenza “In materia condominiale, il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo, quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia, perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare” (Tribunale Torino sez. VIII, 19/03/2021, n.1355).
