Nel contenzioso condominiale capita spesso che il distacco di intonaco o calcinacci da un balcone aggettante venga minimizzato dal proprietario, il quale tende ad attribuire la responsabilità al “degrado generale” del caseggiato o a presunti problemi str.
Quando il pericolo proviene da un balcone di proprietà esclusiva, il condomino non può invocare l’ammaloramento dell’intero fabbricato come alibi per sottrarsi ai propri obblighi di custodia e manutenzione. È quanto ha affermato il Tribunale di Foggia nell’ordinanza del 5 agosto 2026.
La vicenda
La ricorrente occupava un appartamento al secondo piano di un caseggiato. Il suo balcone aggettante era sovrastato dal balcone dei resistenti, collocato al terzo piano. Da tempo si verificavano distacchi di intonaco e calcinacci provenienti dal balcone superiore: già nel 2021 tali cadute avevano danneggiato le tende parasole della ricorrente, circostanza che aveva dato luogo a un giudizio innanzi al Giudice di Pace, concluso con l’accertamento della responsabilità dei resistenti.
Nonostante tale precedente, il balcone sovrastante continuava a mostrare segni di degrado.
Nel febbraio 2025 si verificavano nuovi distacchi di materiale, tanto da richiedere l’intervento dei Vigili del Fuoco, che rimuovevano porzioni pericolanti del solaio del terzo piano e consigliavano misure urgenti di messa in sicurezza. Il tentativo di verificare anche il piano di calpestio del balcone dei resistenti non andava a buon fine, poiché uno di essi si rifiutava di consentire l’accesso.
La ricorrente produceva una relazione tecnica che descriveva un avanzato stato di deterioramento del balcone soprastante: frontalino ammalorato, copriferro distaccato, pignatte rotte, ferri di armatura corrosi e ulteriori porzioni di calcestruzzo in procinto di staccarsi. Tale situazione impediva il sicuro utilizzo del balcone sottostante e integrava un pericolo per la pubblica e privata incolumità.
I resistenti, tuttavia, sostenevano che il degrado riguardasse l’intero fabbricato e che gli interventi dovessero essere eseguiti dal condominio, richiamando pregresse relazioni tecniche che evidenziavano infiltrazioni diffuse e problematiche strutturali comuni.
La CTU disposta dal Tribunale confermava un quadro di dissesto statico grave e generalizzato. Il consulente rilevava che i balconi erano pericolanti, con armature corrose e pignatte rotte, e che la situazione incideva in modo massimo sulla fruibilità dei beni, rendendo entrambi i balconi (quello della ricorrente e quello dei resistenti) inutilizzabili e pericolosi.
Nonostante la presenza di concause strutturali diffuse nell’edificio, il CTU individuava nel balcone dei resistenti la fonte attuale e concreta del pericolo per la proprietà sottostante, evidenziando la necessità di interventi urgenti di messa in sicurezza.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale di Foggia ha accolto il ricorso della proprietaria del balcone sottostante, riconoscendo che nella vicenda erano pienamente integrati i presupposti del danno temuto: da un lato il periculum in mora, cioè il pericolo grave e prossimo di ulteriori cadute di materiale; dall’altro il fumus boni iuris, fondato sulla documentazione tecnica e sulle risultanze della CTU.
Il giudice ha sottolineato che il pericolo grave e prossimo era stato accertato in modo chiaro dal consulente tecnico d’ufficio, il quale aveva descritto un balcone sovrastante in condizioni di dissesto statico eccezionale: pignatte rotte, ferri di armatura corrosi, copriferro distaccato, infiltrazioni croniche e porzioni di calcestruzzo in procinto di staccarsi. Una situazione che non solo impediva il normale utilizzo del balcone della ricorrente, ma esponeva quest’ultima (e chiunque si trovasse nelle vicinanze) a un rischio concreto per l’incolumità personale.
Il Tribunale ha poi chiarito che il degrado dell’intero fabbricato, infatti, non può essere utilizzato come alibi per sottrarsi agli obblighi di custodia e manutenzione del bene esclusivo da cui il pericolo proviene.
In altre parole, il Tribunale ha affermato che la ricorrente non poteva essere lasciata priva di tutela in attesa che il condominio affrontasse eventuali problematiche generali dell’edificio o definisse le responsabilità interne. L’azione di danno temuto serve proprio a evitare che un pericolo attuale e concreto resti irrisolto per inerzia, rinvii o conflitti tra condomini.
Per queste ragioni, il giudice foggiano ha ordinato ai resistenti di eseguire gli interventi necessari alla messa in sicurezza e alla rimessa in pristino del loro balcone, seguendo le indicazioni tecniche del CTU. L’obiettivo era eliminare la causa del pericolo e ripristinare condizioni di sicurezza e fruibilità per il balcone della ricorrente, ponendo fine a una situazione che si trascinava da anni e che aveva già prodotto danni e interventi urgenti.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha affermato che i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio come, viceversa, accade per i balconi incassati nel corpo dell’edificio (Cass. n. 21572/2026). I balconi aggettanti perciò non sono parti comuni: appartengono solo al proprietario dell’appartamento da cui sporgono. Per questo motivo, se dal balcone cadono intonaco o calcinacci, risponde il proprietario, non il condominio.
Quest’ultimo interviene solo quando si tratta di elementi decorativi che servono al decoro dell’intero edificio (cornici, fregi, motivi ornamentali, sottobalconi). Se il sottobalcone non ha fregi o decori condominiali, il proprietario del balcone è l’unico responsabile dei distacchi di intonaco: nessun coinvolgimento del condominio. Il fatto che altri balconi dell’edificio mostrino gli stessi problemi e vi siano difetti strutturali diffusi in tutto il fabbricato non cambia la responsabilità dei proprietari del balcone sovrastante. Il Tribunale di Foggia ha chiarito non è possibile spostare l’attenzione sul condominio o invocare un generico “problema dell’edificio” per sottrarsi alle responsabilità: nel giudizio di danno temuto iniziato dal condomino sottostante al balcone aggettante ammalorato conta solo la cosa che genera il rischio attuale, e in questo caso la fonte del pericolo è stata individuata con precisione nel balcone dei resistenti.
