Il diritto di visione e copia resta pieno, ma l’accesso va esercitato con correttezza e richieste operative per evitare contenzioso e contestazioni sulle spese
Il diritto del condomino di accedere alla documentazione giustificativa delle spese e di ottenerne copia a proprie spese costituisce un presidio essenziale di trasparenza nella gestione, che deve però essere esercitato secondo modalità compatibili con l’organizzazione dell’amministrazione e con i canoni di correttezza.
In questa prospettiva, il Tribunale di Genova (Terza Sezione Civile), con sentenza del 20 gennaio 2026 n.205, ha affrontato un contenzioso nato da un ricorso monitorio volto a ottenere copia di fatture relative a lavori straordinari, chiarendo – nel caso concreto – il rilievo della mancata indicazione di giorni e orari di accesso e, al contempo, l’esigenza di una condotta collaborativa anche da parte del singolo partecipante.
La vicenda
Il giudizio trae origine dall’opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla società amministratrice nei confronti di un condomino che, con ricorso monitorio, aveva ottenuto un ordine di consegna di copia delle fatture relative a lavori straordinari eseguiti nello stabile.
La parte opponente sosteneva che la legge obblighi solo a consentire la visione dei documenti presso lo studio dell’amministratore, qualificando la richiesta come abuso del diritto a fini dilatori. Il condomino, dal canto suo, denunciava la prolungata inerzia e la mancata indicazione degli orari di ricevimento, rappresentando di essersi rivolto al giudice dopo mesi di attese prive di riscontro.
Nel corso del giudizio, la documentazione richiesta è stata depositata e consegnata, con conseguente sopravvenuta carenza di interesse alla decisione nel merito della pretesa monitoria.
La decisione
Il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere per l’avvenuta consegna della documentazione durante il giudizio e, per l’effetto, ha revocato il decreto ingiuntivo opposto. Ai fini della regolazione delle spese, ha applicato il criterio della soccombenza virtuale, soffermandosi sui comportamenti delle parti.
“L’amministratore […] è venuto meno all’obbligo di trasparenza previsto dall’art. 1129, comma 2, c.c. Tale norma impone all’amministratore di comunicare, contestualmente all’accettazione dell’incarico, i giorni e le ore in cui i condomini possono prendere visione dei registri e ottenerne copia.”
“La condotta dell’amministratore […] è stata caratterizzata da una prolungata inerzia. Nonostante i solleciti inviati a partire da gennaio 2023, sia personalmente che tramite legale, l’amministratore non ha fornito alcun riscontro esplicito […] per dieci mesi.”
La motivazione evidenzia tuttavia anche un profilo rilevante sul versante del richiedente:
“È anche vero che dalla documentazione versata in atti si evince che [l’amministratore] ha comunque manifestato la propria disponibilità a fissare appuntamenti per la visione della documentazione e che il condomino non si è adeguatamente attivato per chiedere un appuntamento specifico con l’amministratore, per certi versi pretendendo la spedizione via e-mail della documentazione.”
Su tali basi, il Tribunale ha ravvisato condotte in qualche modo ostruzionistiche da entrambe le parti e ha ritenuto equa la compensazione integrale delle spese di lite (per un inquadramento generale dei diritti e degli obblighi connessi all’accesso alla documentazione condominiale si veda Accesso ai documenti condominiali, tra diritti e obblighi).
I riferimenti normativi e gli orientamenti giurisprudenziali
La decisione richiama espressamente l’art. 1129, comma 2, c.c., valorizzandone il contenuto organizzativo (comunicazione di giorni e orari) quale parametro di trasparenza.
Per completezza sistematica, quando la richiesta riguarda fatture e documenti giustificativi di spesa, il diritto di “prendere visione” ed “estrarne copia” trova oggi un riferimento espresso anche nell’art. 1130-bis c.c., che riconosce ai condomini la facoltà di accedere ai giustificativi in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese .
Quanto alle modalità di esercizio del diritto, la giurisprudenza – in linea generale – tende a escludere un obbligo legale di trasmissione telematica su richiesta individuale, fermo restando l’obbligo dell’amministratore di rendere concretamente accessibile la documentazione: si è evidenziato, ad esempio, che la normativa configura un diritto di visione e di estrazione di copia “a proprie spese”, non un diritto alla spedizione via e-mail ; e che l’amministratore “non ha l’obbligo di depositare l’intera documentazione giustificativa del bilancio, ma soltanto di permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese” .
- Cass. civ., 21/09/2011, n. 19210: l’accesso non deve risolversi in intralcio all’amministrazione, né porsi in contrasto con correttezza e buona fede .
- Cass. civ., 20/02/2020, n. 4445: al diritto di accesso corrisponde l’onere dell’amministratore di predisporre un’organizzazione minima e di renderla conoscibile ai condomini .
- Cass. civ., 25/05/2017, n. 13235: il perimetro del diritto non si estende a imporre la consegna “a cura” dell’amministratore, restando ferma la facoltà di visione ed estrazione a spese del condomino .
Considerazioni conclusive
La pronuncia del Tribunale di Genova (come ricostruita nella nota) si colloca in un filone ormai molto consolidato: il diritto del singolo partecipante di accedere ai giustificativi di spesa e di ottenerne copia a proprie spese è un presidio di controllo individuale, ma deve essere esercitato secondo buona fede e correttezza e con modalità compatibili con l’organizzazione minima dello studio dell’amministratore.
Sul punto, in termini generali, la Cassazione ha chiarito che al diritto di accesso corrisponde l’onere dell’amministratore di predisporre un’organizzazione (sia pur minima) e renderla conoscibile (Cass. civ., 20/02/2020, n. 4445) e che l’esercizio del diritto non può tradursi in intralcio o aggravio ingiustificato (Cass. civ., 21/09/2011, n. 19210) .
1) “Giorni e ore” non sono formalità: incidono su spese e soccombenza (anche virtuale).
La linea valorizzata dal provvedimento genovese (mancata indicazione di giorni e orari) è coerente con il dato normativo dell’art. 1129, co. 2, c.c. e con la funzione pratica del requisito: senza un’agenda di accesso comunicata e rispettata, il diritto di controllo rischia di diventare solo teorico. È un punto che, in concreto, pesa spesso nella valutazione del giudice sulle spese di lite quando l’adempimento avviene “in corsa” e si discute di soccombenza virtuale.
2) Nessun “diritto all’invio” (posta/e-mail) in via generalizzata, ma dovere di rendere i documenti concretamente accessibili.
L’orientamento prevalente (di legittimità e di merito) è che il diritto del condomino sia, tecnicamente, un diritto di visione e di estrazione di copia (a sue spese) e non un diritto ad ottenere che l’amministratore ricerchi e trasmetta tutta la documentazione al domicilio o via e-mail.
In questa prospettiva, tra i precedenti più recenti, il Tribunale di Reggio Calabria ha ribadito che è sufficiente la messa a disposizione presso lo studio/luogo indicato, revocando un decreto ingiuntivo che pretendeva la consegna “a distanza” (Trib. Reggio Calabria, n. 1534 del 14/10/2025) : => Invio non dovuto dei documenti: Trib. Reggio Calabria n. 1534/2025.
3) Però il “come” conta: collaborazione del condomino e prova del diniego.
Sul piano applicativo, diversi arresti richiamano un punto chiave (di portata generale): per agire utilmente (anche in via monitoria) il condomino deve provare di essersi attivato con una richiesta seria e tracciabile (e, se necessario, con richiesta di appuntamento) e di aver incontrato un rifiuto/inerzia.
Ad esempio, la giurisprudenza di merito valorizza spesso l’assenza di prova di una richiesta “operativa” (appuntamento/recarsi presso lo studio) per escludere l’inadempimento dell’amministratore e regolare le spese a sfavore del richiedente . In senso coerente, la Corte d’Appello di Milano ha ritenuto non sufficiente, nel caso concreto, una richiesta veicolata “solo” nel carteggio tra legali, ribadendo che l’istanza di accesso deve essere rivolta al soggetto che può autorizzare l’ostensione (App. Milano, 06/06/2023, n. 1841) .
4) Limiti: richieste generiche, massive o “petulanti” possono diventare abusive (ma il diritto non si annulla).
Il diritto di accesso resta fermo, ma può essere esercitato in modo non corretto: richieste sproporzionate, seriali o indeterminate possono legittimare un giudizio di abuso/intralcio e incidere sulla tutela ottenibile e sulle spese.
In un caso specifico, è stata ritenuta problematica una richiesta “quantitativamente esagerata” (GdP Torre Annunziata, 16/11/2023) : => Richiesta esagerata di atti: GdP Torre Annunziata 16.11.2023. Sempre in chiave applicativa, il Tribunale di Civitavecchia (decr. N.R.G. 1910/2024 del 04/07/2025) ha rimarcato che una richiesta generica (non specifica) non basta, da sola, a fondare conseguenze “forti” come la revoca giudiziale dell’amministratore : => Revoca admin e richiesta generica: Trib. Civitavecchia 04.07.2025.
5) Evoluzioni pratiche: portali, cloud e “soluzioni ragionevoli” (senza automatismi).
Il fatto che non esista, di regola, un obbligo di invio via e-mail non significa che l’amministratore possa “nascondere” i documenti dietro soluzioni organizzative opache o non funzionanti. Quando il condominio utilizza strumenti digitali (portale/sito), essi devono essere realmente fruibili: il Tribunale di Ivrea ha ritenuto violato il diritto di accesso quando la documentazione era archiviata in cloud ma le credenziali risultavano incomplete/errate o comunque non rese effettivamente disponibili, e ciò è emerso come decisivo anche sul piano delle spese (Trib. Ivrea, 30/07/2024, n. 917) : => Documenti in cloud e credenziali: Trib. Ivrea n. 917/2024.
6) Quando la copia “serve davvero”: lavori straordinari e documentazione tecnico-contabile.
In chiave più “estensiva” (ma legata al caso concreto), la Corte d’Appello di Napoli ha ritenuto legittima la richiesta di copia aggiornata della documentazione tecnico-contabile su lavori straordinari anche a distanza di anni, quando la consegna precedente non risultava riferibile ai documenti effettivamente richiesti (App. Napoli, 02/11/2025, n. 5385) : => Copia aggiornata lavori: App. Napoli n. 5385/2025.
Il principio non va letto come “diritto alla duplicazione infinita”, ma come conferma che specificità della richiesta e utilità concreta (in rapporto a documenti effettivamente diversi/aggiornati) possono giustificare l’ordine di rilascio.
7) Accesso e morosità: diritto non comprimibile (principio generale).
È utile ricordare, perché ricorre spesso nella prassi, che il diritto di accesso non può essere “congelato” per il solo fatto che il condomino sia moroso: il controllo documentale si muove su un piano distinto dal recupero crediti, fermo restando che restano applicabili i limiti di correttezza e non intralcio : => Accesso ai documenti e morosità: diritto non comprimibile.
Indicazione operativa (perimetro pratico del principio).
In definitiva, la “regola di equilibrio” che emerge (e che la pronuncia genovese pare applicare in punto spese) è questa: (i) l’amministratore deve predisporre tempi e modalità di accesso chiari, effettivi e non dilatori; (ii) il condomino deve formulare richieste specifiche, tracciabili e collaborare nel concordare l’appuntamento, sostenendo i soli costi vivi di riproduzione; (iii) solo quando l’inerzia o il diniego siano provati e apprezzabili, la tutela giudiziale (anche monitoria, se l’oggetto è determinato) diventa “spendibile” con buone chance anche sulle spese; al contrario, pretese di invio indiscriminato e richieste generiche o massive espongono al rischio di rigetto o compensazione.
Per uno schema pratico su come formulare correttamente l’istanza (in modo da ridurre contenzioso e rischi sulle spese), può essere utile: => Linee guida per chiedere l’accesso ai documenti. E, sul tema “obbligo di consegna sì/no” in ottica di merito, si veda anche: => Nessun obbligo di invio: Trib. Palermo n. 2891/2023 .
