I termini di prescrizione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie nonché dei crediti che la compagine vanta nei confronti dei terzi estranei all’edificio.
Il condominio, pur essendo un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei condòmini, può agire a tutela dei diritti della compagine, tra i quali v’è anche quello al recupero dei crediti maturati nei confronti dei proprietari morosi e dei terzi estranei alla collettività.
Il codice civile (art. 1129, nono comma) così dispone testualmente: «Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice».
A propria volta, il menzionato art. 63, primo comma, stabilisce che «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione…».
È pacifico che tale provvedimento monitorio possa essere ottenuto senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare.
La norma attribuisce, dunque, all’amministratore un potere autonomo, funzionale all’ordinaria gestione del condominio e alla tutela dell’equilibrio finanziario dello stesso, sottraendo l’esercizio dell’azione monitoria alla previa deliberazione dell’assemblea.
Il legislatore non è stato ugualmente accurato nel disciplinare il recupero dei crediti che il condominio vanta nei confronti dei soggetti estranei alla compagine (fornitori, ecc.).
Infatti, il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio concesso all’amministratore per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli «obbligati» è da riferirsi non a tutti i debitori bensì solamente ai condòmini morosi, stante il richiamo al decreto monitorio immediatamente esecutivo, sul quale non vi sono dubbi che sia uno strumento destinato esclusivamente al recupero dei crediti vantati nei confronti dei proprietari non in regola con i pagamenti delle quote.
Ciò detto, non significa che l’amministratore debba trascurare questo particolare recupero dei crediti, per il quale dovrà quindi agire con solerzia, anche al fine di evitare la loro estinzione per prescrizione.
La prescrizione delle spese straordinarie
Per ciò che riguarda i “rapporti interni” tra condominio e condòmini, con riguardo alle spese straordinarie, dovute una tantum e non periodicamente, il diritto di credito della compagine è soggetto al termine ordinario decennale ex art. 2946 c.c. con decorrenza, secondo un costante orientamento della giurisprudenza, dalla deliberazione di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino (Cass., n. 11981/1992).
La prescrizione delle spese ordinarie
Quanto alle spese condominiali ordinarie, le stesse hanno invece natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c., con decorrenza dalla deliberazione di approvazione del rendiconto nel quale gli stessi sono compresi e dalla relativa contestuale ripartizione (Cass., 25 febbraio 2014, n. 4489).
Difatti, la giurisprudenza ha chiarito che la decorrenza del termine prescrizionale non va individuata nella mera scadenza delle singole rate, né in atti di sollecitazione o diffida, bensì nella data della deliberazione assembleare che approva il rendiconto delle spese e il relativo stato di riparto, atteso che tale decisione costituisce il titolo del credito nei confronti del singolo condomino (Trib. Larino, 29 dicembre 2025, n. 418).
In tal senso, la Corte di Cassazione ha affermato che la deliberazione di approvazione del rendiconto e del piano di riparto segna il momento in cui il credito diviene certo, liquido ed esigibile, con conseguente decorrenza del termine prescrizionale (Cass., 25 febbraio 2014 n. 4489).
Il rinnovo dei termini di prescrizione
Secondo la giurisprudenza (App. Palermo, 23 dicembre 2021, n. 2050), il termine di prescrizione delle quote condominiali, a seconda della rispettiva natura, si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventano esigibili in ogni tempo.
Secondo la pronuncia appena citata, il pagamento degli oneri condominiali, ancorché prescritti, da parte dei condòmini si configura come una condotta equivalente a riconoscimento del debito che, secondo l’art. 2944 c.c., costituisce valido atto interruttivo della prescrizione.
L’eccezione di prescrizione
È appena il caso di precisare che l’eccezione di prescrizione formulata dal condomino nella sua costituzione in giudizio, perché possa essere accolta, oltre che essere formulata tempestivamente, deve essere specifica con riguardo al dies a quo (Cass., 18 luglio 2016, n. 14662) e alla natura degli oneri richiesti (sia straordinari che ordinari).
Fonte: https://www.condominioweb.com/la-prescrizione-dei-crediti-condominiali.23799
