In caso di compravendita vi è un’obbligazione solidale. Eventuali patti contenuti nel rogito non sono opponibili al condominio.
Nel caso di compravendita dell’unità immobiliare sita in condominio sia il venditore che l’acquirente possono essere richiesti del pagamento di parte delle spese condominiali, senza che si possano opporre all’amministratore eventuali patti contenuti nel rogito. Lo ha ribadito il Tribunale di Bologna con la recente sentenza n. 5656 del 26 agosto 2026.
Fatto e decisione
Nella specie un condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo dal Tribunale di Bologna, con il quale era stato ingiunto a due soggetti il pagamento, in solido, di una somma di denaro, oltre interessi e spese di procedura, quale residuo dovuto per lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sulla copertura dell’edificio. Gli ingiunti erano rispettivamente il venditore e l’acquirente di una delle unità immobiliari comprese nel condominio, ovvero il vecchio e il nuovo condomino. Il condominio aveva quindi posto a fondamento della pretesa monitoria una delibera con cui l’assemblea aveva autorizzato l’esecuzione di importanti opere di rifacimento del tetto e aveva dedotto che, all’esito dell’intervento, la quota imputabile all’unità immobiliare già appartenuta ad altro condomino era risultata di un certo importo, da cui doveva detrarsi la somma già versata dal vecchio proprietario, residuando appunto il credito azionato in sede monitoria.
Avverso il suddetto decreto avevano proposto opposizione i due debitori in solido, esponendo che in sede di compravendita avevano regolato specificamente il riparto delle spese straordinarie relative al rifacimento della copertura condominiale. In particolare, gli acquirenti sostenevano di essersi assunti esclusivamente l’onere di corrispondere un certo importo, corrispondente alle spese straordinarie già discusse e deliberate alla data del rogito notarile e delle quali si era tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita. Il condominio, costituitosi in giudizio, aveva, tra le altre cose, eccepito il fatto che le pattuizioni interne tra venditore e acquirenti non potevano essere opposte all’ente condominiale creditore.
Il Tribunale ha ritenuto l’opposizione fondata nel merito in relazione all’importo delle spese condominiali dovute, ricalcolando in sentenza la minor somma dovuta al condominio, e allo stesso tempo ha formulato una serie di considerazioni in merito alla natura solidale delle obbligazioni c.d. interne del condominio. Infatti, quanto all’eccezione di carenza di legittimazione passiva formulata da uno degli opponenti, il Giudice ha ritenuto la stessa infondata, ricordando che è principio consolidato quello secondo cui “nel caso in cui vengano appaltati lavori di straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni di un condominio e dopo la delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tali interventi un’unità immobiliare viene alienata, le spese continuano a gravare su colui che era proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera, anche se poi le opere sono realizzate in un momento successivo alla compravendita, salvo diverso accordo tra venditore e compratore” (cfr. Cass. civ., sez. II, sentenza n. 24236/2025). A ciò consegue pertanto il “diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro” (cfr. Cass. civ., sez. II, ord. n. 11199/2021).
Tale principio di diritto trova una sua base normativa nell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., il quale statuisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” e nel successivo comma 5, il quale statuisce che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto“. Secondo il Tribunale il condominio aveva quindi titolo sia per agire nei confronti degli opponenti acquirenti, in virtù della solidarietà prevista dall’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., che dell’opponente cedente, in virtù della solidarietà prevista dall’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., non essendogli opponibili eventuali accordi intervenuti tra il venditore e l’acquirente (cfr. la già citata Cass. civ., sez. II, ord. n. 11199/2021).
Da sottolineare anche il fatto che nella specie il Giudice dell’opposizione, a fronte dell’eccezione sollevata da uno degli opponenti, ha ritenuto di non poter dichiarare la nullità della delibera posta a base del decreto ingiuntivo opposto per la mancata costituzione del fondo speciale di cui all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., stante la ritenuta carenza di un interesse, attuale e concreto, a ottenerne tale pronuncia. Il Tribunale sul punto ha richiamato una recentissima pronuncia giurisprudenziale di merito, con la quale è stato affermato che la preventiva istituzione del fondo “assolve una duplice funzione di tutela essendo volta, alla salvaguardia dell’interesse collettivo al regolare svolgimento della gestione condominiale e alla protezione dell’interesse individuale del singolo partecipante a non essere esposto al rischio patrimoniale derivante dall’obbligo di garantire, nei confronti del terzo creditore, le obbligazioni dei condomini morosi“, precisando che “ove difetti un interesse concreto e attuale alla rimozione dell’atto, l’omessa previsione nel verbale assembleare di una specifica delibera istitutiva del fondo speciale non integra una causa di nullità della deliberazione” (cfr. Trib. Roma, sez. V, sentenza n. 1986/2026). Il Giudice bolognese ha quindi ritenuto che nel caso di specie, con riferimento alle somme inizialmente deliberate, non risultasse un interesse attuale degli opponenti alla dichiarazione di nullità della delibera approvata, in quanto gli stessi avevano già accettato di pagare, e per la maggior parte già pagato, la quota di loro competenza deliberata nel corso dell’assemblea condominiale.
Considerazioni conclusive
Quando l’edificio condominiale è soggetto a lavori di riqualificazione e nelle more interviene il passaggio di proprietà di una delle unità immobiliari non è sempre semplice regolamentare i rapporti tra venditore e acquirente. Chi paga le spese relative ai lavori condominiali? Le complicazioni nascono dal fatto che in questi casi si intersecano rapporti intercorrenti tra soggetti diversi. Da una parte vi è il rapporto obbligatorio tra il condominio e i condomini debitori, dall’altro quello tra il venditore (originario condomino) e l’acquirente (destinato a sua volta a subentrare nel rapporto di condominio in forza della compravendita). Occorre poi ulteriormente considerare anche il rapporto tra i condomini e i terzi (nella specie l’impresa appaltatrice) per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio.
Il principio generale che regola il pagamento delle spese condominiali è quello per cui le stesse incombono sul soggetto che risulta condomino nel momento in cui esse sono maturate, poiché la relativa obbligazione è strettamente legata alla proprietà dell’unità immobiliare. L’art. 63 disp. att. c.c. prevede però un’importante eccezione. E’ infatti disposta la solidarietà dell’acquirente dell’immobile con il precedente proprietario relativamente alle spese della gestione annuale in corso e di quella immediatamente precedente (quindi anche se sorte nel periodo in cui quest’ultimo non era ancora proprietario). Detta solidarietà garantisce al condominio maggiori chance di recuperare il credito vantato in relazione a una data unità immobiliare. L’acquirente che sia stato costretto a pagare queste spese all’amministratore avrà però titolo per recuperarle nei confronti del venditore.
Per le spese straordinarie, quali ad esempio quelle relative alla ristrutturazione dell’edificio, la situazione è per certi versi più delicata, vuoi per il maggiore ammontare degli importi vuoi soprattutto per il lasso temporale che spesso intercorre tra l’approvazione dei lavori e la realizzazione degli stessi. In questi casi, infatti, il condomino che venda l’unità immobiliare a lavori in corso (oppure già deliberati, ma ancora non iniziati) può ritenere di non doverne sostenere il costo, in tutto o in parte, perché a goderne sarà il nuovo proprietario. In realtà, come ribadito a più riprese dalla Suprema Corte, il momento costitutivo dell’obbligazione del condomino nei confronti del condominio per le spese straordinarie è quello della data dell’approvazione della delibera assembleare che ne ha disposto l’esecuzione, indipendentemente dalla data di avvio e completamento degli stessi. Infatti, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo (si veda Cass. civ., 28 aprile 2021, n. 11199). Anche in questo caso a garanzia del condominio rimane però operativo il predetto principio di solidarietà nel pagamento delle spese condominiali, con la conseguenza che l’acquirente e nuovo condomino potrà essere coinvolto nel pagamento delle spese straordinarie ove la delibera di approvazione dei lavori sia stata assunta dall’assemblea nella gestione in corso o in quella precedente all’acquisto dell’unità immobiliare, ferma la possibilità per quest’ultimo di agire in regresso verso il venditore per quanto effettivamente versato al condominio.
In casi del genere la strada maestra per evitare spiacevoli equivoci è sicuramente quella che venditore e acquirente affrontino e risolvano la questione già in sede contrattuale, inserendo delle specifiche clausole di manleva o intervenendo sul prezzo della compravendita, evitando così di trascinare il problema in avanti e costringere il condominio ad attivarsi nei confronti di una delle due parti per il recupero del credito. Tuttavia, come chiarito dal Tribunale di Bologna, accordi del genere non sono opponibili al condominio creditore, che resta libero di agire contro uno o entrambi i debitori in solido.
Un accenno, infine, alla singolare interpretazione fornita dal Tribunale bolognese per motivare il respingimento dell’eccezione di nullità della delibera assembleare sollevata da uno degli opponenti n ragione della mancata costituzione del fondo speciale. Se, infatti, pare corretto il riferimento alla ratio di tale misura – per come indicata in Trib. Roma, sez. V, sentenza n. 1986/2026 – non si comprende come possa ritenersi risolta l’esposizione di un condomino “al rischio patrimoniale derivante dall’obbligo di garantire, nei confronti del terzo creditore, le obbligazioni dei condomini morosi” solo perché il medesimo e il condomino solidalmente obbligato in ragione della compravendita immobiliare abbiano versato la quota dovuta al condominio, senza considerare in pari tempo la posizione di tutti gli altri condomini, che potrebbero essersi resi morosi al pagamento della propria quota. In un caso siffatto, quindi, sfugge il perché si possa ritenere che vi sia una carenza di interesse ad agire.
