Per i balconi aggettanti pericolanti il condominio può farsi autorizzare la messa in sicurezza urgente, ma non ottenere che il proprietario sia costretto al ripristino strutturale né eseguirlo in proprio e poi chiedergli il rimborso.
Il condominio può ottenere l’autorizzazione giudiziale alla messa in sicurezza urgente dei balconi privati quando il loro degrado minaccia l’incolumità delle persone. L’intervento di emergenza non attribuisce però all’assemblea il potere di decidere il ripristino delle strutture di proprietà esclusiva, affidarlo a un’impresa e imporne il costo al proprietario.
Il Tribunale di Macerata, con decreto del 21 settembre 2026, R.G. n. 1266/2026, ha confermato l’autorizzazione alla messa in sicurezza di due balconi aggettanti. Ha invece respinto sia la richiesta di ordinare alla proprietaria tutti i necessari lavori di ripristino, sia quella di consentirne l’esecuzione al condominio con rimborso delle spese. La proprietaria è stata comunque condannata alle spese del procedimento.
La vicenda
Un condominio ha agito in via cautelare nei confronti della proprietaria di un appartamento dotato di due balconi aggettanti, interessati da degrado e pericolo di distacco di laterizi e intonaco. I manufatti si affacciavano su un piazzale condominiale aperto all’uso pubblico, attraversato da condomini e terze persone.
Il ricorso comprendeva una domanda principale, diretta a ottenere l’esecuzione dei lavori di ripristino a cura e spese della proprietaria, e una subordinata, volta ad autorizzare il condominio a eseguirli direttamente, con condanna della resistente al rimborso. Un precedente decreto, emesso senza previa audizione della controparte, aveva già autorizzato la messa in sicurezza.
La decisione
Le fotografie e la relazione del consulente tecnico di parte hanno documentato le condizioni dei balconi esposti a ovest e a sud e il pericolo di distacco e caduta di materiali. Il Tribunale ha confermato il fumus boni iuris sulla base di questa documentazione. Ha inoltre riconosciuto il periculum in mora, poiché la presenza di persone nel piazzale sottostante rendeva concreto il rischio di danni.
L’assemblea, con deliberazione del 1° luglio 2026, aveva ratificato l’iniziativa giudiziale dell’amministratore e deciso di sostenere le spese della messa in sicurezza, costituendo un fondo per le opere e per gli oneri tecnici e amministrativi. L’impegno assunto riguardava la rimozione del pericolo, senza comprendere l’esecuzione del ripristino dei balconi a carico del condominio.
Per le opere ulteriori, il Tribunale ha applicato il criterio giurisprudenziale che esclude i balconi aggettanti dalle parti comuni individuate dall’art. 1117 c.c. Questi manufatti costituiscono infatti un prolungamento delle unità immobiliari cui accedono e appartengono ai rispettivi proprietari.
Il limite tra intervento urgente e manutenzione delle strutture private è stato espresso nei seguenti termini:
“il Condominio, a parte la messa in sicurezza in via d’urgenza per ragioni di tutela della pubblica incolumità, non può assumere decisioni inerenti i lavori strutturali e di manutenzione dei balconi dei singoli appartamenti deliberando la loro diretta messa in esecuzione a mezzo impresa di sua fiducia per poi rivalersi sulla resistente per ottenere il rimborso dei relativi costi”.
Una diversa competenza condominiale può riguardare gli elementi decorativi esterni, come rivestimenti, frontalini o fioriere in muratura, quando svolgano una prevalente funzione estetica per l’intero edificio. Nel caso concreto, tuttavia, il Tribunale ha escluso questa configurazione, perché i problemi riguardavano la struttura dei balconi, non elementi qualificati come comuni per la loro funzione ornamentale.
Nel respingere la domanda principale, il giudice ha anche affermato che non si può imporre al condomino l’esecuzione di lavori materiali sulla proprietà privata senza riflessi sulle parti comuni. Ha inoltre negato che l’accesso forzoso potesse essere esteso ai lavori di ripristino dei manufatti esclusivi, mantenendo ferma l’autorizzazione già concessa per la sicurezza.
Il richiamo all’art. 2053 c.c. ha riguardato la responsabilità del singolo proprietario per i danni a terzi derivanti dal distacco e dalla conseguente rovina dell’intonaco. Il decreto non ha liquidato risarcimenti, ma ha delimitato gli interventi autorizzati in sede cautelare.
La tutela è dunque rimasta circoscritta alla messa in sicurezza, con rigetto delle ulteriori domande di ripristino. Nonostante il parziale accoglimento del ricorso, la proprietaria è stata condannata a rimborsare al condominio 145,50 euro per spese vive e 1.614 euro per compensi, importo già ridotto della metà per l’accoglimento soltanto parziale delle domande cautelari.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass., Sezioni Unite, n. 9839/2021: le deliberazioni che esorbitano dalle attribuzioni dell’assemblea sono nulle per impossibilità giuridica dell’oggetto. Il criterio delimita il potere deliberativo rispetto ai beni di proprietà individuale.
- Cass. n. 25192/2025: richiamata dal decreto, esclude i balconi aggettanti dalle parti comuni, non essendo necessari all’esistenza del fabbricato né destinati all’uso o al servizio comune.
- Cass. n. 30071/2017: anch’essa richiamata dal Tribunale, riconosce la natura comune dei rivestimenti e degli elementi decorativi dei balconi quando svolgano una prevalente funzione estetica per l’edificio.
- Tribunale di Como, 18 maggio 2026, n. 374: ha posto il ripristino a carico del condominio dopo che la consulenza aveva accertato la funzione estetico-architettonica delle parti ammalorate e l’integrità della struttura portante.
- Tribunale di Napoli, ordinanza resa nel procedimento R.G. n. 2528/2026: in un procedimento per denuncia di danno temuto, ha ordinato alle proprietarie la puntellatura, la demolizione e la ricostruzione di un balcone aggettante, risultate necessarie per eliminare il pericolo grave e prossimo per la proprietà sottostante.
Considerazioni conclusive
Il condominio ha ottenuto la tutela urgente perché il rischio per chi attraversava il piazzale era documentato. La ratifica assembleare e il finanziamento delle opere hanno accompagnato questa iniziativa, ma non hanno esteso i poteri dell’assemblea alla gestione dei balconi esclusivi. La scelta di sostenere i costi della sicurezza non costituisce neppure una regola generale secondo cui ogni spesa relativa a un balcone pericolante debba gravare sulla collettività.
La distinzione tra struttura privata ed elementi comuni richiede un accertamento concreto. Nel caso deciso dal Tribunale di Como, il calcestruzzo deteriorato che avvolgeva le mensole metalliche aveva funzione decorativa, mentre gli elementi portanti erano integri. Il diverso obbligo di intervento è dipeso da questa verifica, non dal semplice impiego di termini come “mensola” o “calcestruzzo”; sul punto, v. l’approfondimento sulla funzione delle componenti ammalorate del balcone.
I limiti dell’assemblea restano distinti dai poteri del giudice a tutela di beni minacciati da un danno grave e prossimo. Nell’applicazione dell’art. 1172 c.c., il Tribunale di Napoli ha imposto anche il rifacimento del balcone privato perché la consulenza aveva accertato che la sola puntellatura non eliminava il rischio di crollo. La proprietà esclusiva individua quindi il soggetto tenuto a intervenire, senza renderlo immune da ordini giudiziali fondati sui presupposti della tutela richiesta. Può vedersi anche il caso dei travetti compromessi che impongono il rifacimento urgente.
Anche l’accesso alla proprietà altrui ha una funzione distinta dall’assunzione della manutenzione del bene privato. L’art. 843 c.c. impone di consentire l’accesso necessario per costruire o riparare un’opera propria del vicino oppure comune, e non soltanto per lavori condominiali. Questa facoltà non attribuisce, però, un autonomo potere di decidere ed eseguire il ripristino del bene appartenente al proprietario che deve consentire l’ingresso.
