Anche in assenza di tabelle millesimali formalmente approvate, il bilancio condominiale può essere validamente approvato. Il giudice chiarisce i limiti dell’impugnazione, il diritto di accesso ai giustificativi e gli effetti della successiva riapprovazio.
La pronuncia del Tribunale di Napoli (IV Sezione civile), n.12172 resa in data 22 dicembre 2025, si è soffermata sulla validità delle delibere assembleari di approvazione dei bilanci condominiali anche in assenza di tabelle millesimali formalmente approvate, chiarendo, da un lato, i limiti del sindacato giudiziale sulle scelte gestorie dell’assemblea e, dall’altro, le conseguenze processuali della riapprovazione delle delibere impugnate in mancanza di prova della loro successiva impugnazione.
La vicenda
Una condomina aveva impugnato le deliberazioni assembleari del 28 marzo 2023 (approvazione del preventivo 2023) e del 5 marzo 2024 (approvazione del consuntivo 2023 e del preventivo 2024), deducendo, in sintesi: (i) la mancata “consegna” della documentazione giustificativa prima delle assemblee; (ii) l’approvazione di alcune voci di spesa ritenute non giustificate o non coerenti; (iii) l’assenza di criteri di riparto, poiché le tabelle millesimali erano (secondo la prospettazione attorea) in corso di redazione.
Quanto ai verbali, è stato rilevato che, nella seduta del 28 marzo 2023, non risultava indicato uno specifico criterio di ripartizione, ma veniva conferito mandato all’amministratore di provvedervi e di trasmettere gli importi dovuti; nella deliberazione del 5 marzo 2024, invece, sul riparto non si diceva nulla.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato l’impugnativa relativa all’approvazione del preventivo 2023 e ha dichiarato venuto meno l’interesse ad agire sulle impugnative relative al consuntivo 2023 e al preventivo 2024, evidenziando che, nelle more, tali bilanci erano stati riapprovati dall’assemblea (rispettivamente in data 17 dicembre 2024 e 8 ottobre 2024) e che l’attrice non aveva dimostrato di aver poi coltivato utilmente (e/o azionato giudizialmente) l’impugnazione delle nuove deliberazioni, né che esse fossero nulle.
Sotto il profilo sostanziale, la motivazione affronta i singoli motivi d’impugnazione.
Sulla documentazione giustificativa (art. 1130-bis c.c.). È stato escluso che l’amministratore fosse tenuto a trasmettere al singolo condomino copia dei documenti contabili su semplice richiesta, essendo invece configurato, in capo ai partecipanti, il diritto di prendere visione dei giustificativi e di estrarne copia a proprie spese.
In motivazione si legge, infatti, che “l’odierna attrice non avrebbe dovuto chiedere che le venisse consegnata copia dei documenti, bensì chiedere di poter accedere al luogo in cui erano custoditi i documenti, e là estrarne copia”.
Ne consegue che, nel caso concreto, non era ravvisabile un vizio del procedimento assembleare per il solo fatto che, prima delle sedute, fossero state inviate PEC “sollecitando” la consegna di copie documentali.
Sulle voci di spesa contestate e sui profili successivi alla delibera. Il Tribunale ha ricondotto molte doglianze (incremento del premio assicurativo, stanziamenti per manutenzioni, pulizia scale, telefono ascensore, aumento illuminazione scale, spese per giardino, approvazione del servizio di guardiania, nonché la gestione della questione “Bonus Facciate”) nell’alveo del merito della gestione, affermando che “sono tutte questioni che concernono il merito della gestione condominiale, sulla quale in questa sede non si può sindacare, essendo oggetto di valutazione discrezionale dell’assemblea”.
Inoltre, la contestazione relativa a una fattura asseritamente intestata a un soggetto diverso dal condominio è stata ritenuta posta in modo troppo generico e, in ogni caso, non chiaramente riconducibile a una voce inclusa nei bilanci approvati; parimenti, solleciti di pagamento per importi diversi da quelli deliberati o l’indicazione di un IBAN errato sono stati qualificati come profili attinenti alla successiva attività dell’amministratore, e dunque irrilevanti ai fini della validità delle deliberazioni di approvazione dei bilanci oggetto di impugnazione.
Sulla ripartizione in assenza di tabelle millesimali e/o di stato di riparto. Il Tribunale ha chiarito che lo stato di ripartizione approvato dall’assemblea costituisce un documento ulteriore rispetto al bilancio e che, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., esso consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dei morosi.
Tuttavia, la mancanza dello stato di riparto non comporta, di per sé, l’invalidità del bilancio approvato; e, soprattutto, l’assenza di tabelle millesimali non consente al singolo condomino di sottrarsi all’obbligo contributivo, dovendosi comunque applicare i criteri legali (art. 1123 c.c.), con la precisazione — richiamata dalla giurisprudenza di legittimità — che, ove non sia possibile fare riferimento a una tabella millesimale approvata, spetta al giudice verificare la conformità della pretesa ai criteri legali e determinare incidentalmente i valori millesimali necessari (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 9107/1992; Cass. n. 1548/2016), secondo il principio riportato in motivazione.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., Sez. II, 30 luglio 1992, n. 9107: possibilità per il giudice di determinare incidenter tantum i valori millesimali in assenza di tabella formalmente approvata.
- Cass. civ., Sez. II, 26 gennaio 2016, n. 1548: riaffermazione del principio per cui l’assenza di tabella non esonera dal pagamento e abilita il giudice a verificare la pretesa del condominio secondo i criteri legali, determinando in via incidentale i valori in millesimi.
