Quando l’ascensore consente anche ai locali al piano terra (compreso i negozi commerciali) l’accesso al terrazzo condominiale, i relativi proprietari sono di regola tenuti a contribuire alle spese straordinarie, salvo una deroga chiara e unanime.
La ripartizione delle spese relative alla manutenzione, ricostruzione e sostituzione degli ascensori costituisce una delle principali fonti di conflitto tra i proprietari di unità immobiliari in condominio, soprattutto quando si tratta di locali commerciali posti al piano terra. La disciplina legale prevede criteri precisi per la suddivisione di tali oneri, ma consente deroghe attraverso convenzioni specifiche, purché espresse in modo chiaro nel regolamento di natura contrattuale o deliberate all’unanimità dall’assemblea.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31675 del 4 dicembre 2025, ha ribadito che l’esonero dei proprietari dei locali commerciali dalle spese per la sostituzione degli ascensori è ammissibile solo in presenza di una deroga espressa alla disciplina legale, contenuta nel regolamento condominiale contrattuale o in una deliberazione unanime dell’assemblea.
La vicenda
Due proprietari di unità immobiliari all’interno del condominio hanno impugnato la delibera assembleare con cui era stata approvata l’installazione di quattro nuovi ascensori in sostituzione di quelli già esistenti e prevista la ripartizione delle spese secondo la Tabella C allegata al regolamento condominiale. Veniva contestato il criterio adottato, che escludeva dal riparto alcuni partecipanti – in particolare i proprietari dei vani scala e dei locali commerciali – sulla base della sola posizione in altezza del piano.
Il Tribunale di Frosinone ha accolto la domanda, annullando la delibera impugnata limitatamente al punto relativo alla sostituzione degli ascensori. Il giudice di primo grado ha ritenuto applicabile per analogia l’art. 1124, comma 1, c.c. (vigente ratione temporis), norma dettata per la manutenzione e ricostruzione delle scale e, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, estesa alle spese per la manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente. Ne consegue che tali costi devono essere ripartiti per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
È stato sottolineato che anche i proprietari dei locali commerciali e dei locali situati nel sottoscala hanno un potenziale utilizzo delle scale e degli ascensori che conducono al terrazzo condominiale.
La Corte d’Appello di Roma ha confermato questa impostazione. È stato evidenziato che il regolamento condominiale, di natura contrattuale, all’art. 10, lett. d), stabilisce che le spese degli ascensori, comprese quelle di ordinaria e straordinaria manutenzione, siano ripartite tra i condomini che se ne servono secondo le disposizioni dell’art. 1123 c.c. e, più specificamente, in proporzione alla posizione in altezza del piano; mentre l’art. 10, lett. a), richiama, per le scale, il criterio di cui all’art. 1124 c.c. La Corte distrettuale ha ritenuto che, in mancanza di una convenzione espressa che esoneri i proprietari dei locali commerciali dal contributo alle spese di sostituzione degli ascensori, trovi applicazione il criterio legale di cui all’art. 1124 c.c., atteso che detti proprietari possono accedere al terrazzo comune attraverso le parti comuni e l’impianto di ascensore.
La decisione
Il condominio ha proposto ricorso per Cassazione deducendo, tra l’altro, la violazione delle regole ermeneutiche nell’interpretazione del regolamento condominiale e sostenendo che la Tabella C, allegata al regolamento, già prevedeva l’esclusione dei locali commerciali dalle spese relative agli ascensori, attribuendo loro una quota millesimale pari a zero per tali oneri.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la correttezza della decisione della Corte d’Appello. È stato richiamato l’orientamento, definito espressamente “consolidato”, secondo cui, nella disciplina antecedente alla riforma dell’art. 1124 c.c. introdotta dalla legge n. 220/2012, a differenza dell’installazione ex novo di un ascensore – le cui spese si ripartiscono ai sensi dell’art. 1123 c.c. – le spese relative alla manutenzione, ricostruzione e sostituzione dell’ascensore già esistente devono essere ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c.
Nel solco di questa impostazione, i giudici di legittimità hanno ribadito che il criterio legale può essere derogato solo mediante titolo espresso:
“Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere espressamente contenuta o nel Regolamento condominiale (che perciò si definisce ‘di natura contrattuale’), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini.”
La Corte ha, inoltre, richiamato il principio secondo cui l’ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, ha natura di parte comune anche rispetto ai proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada:
“[…] l’impianto di ascensore […] riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante altresì su detti partecipanti, in assenza di titolo espressamente contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente alla sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.”
Nel caso esaminato è stato sottolineato che nel regolamento condominiale non era rinvenibile alcuna convenzione espressa idonea a derogare al criterio legale per le spese di sostituzione degli ascensori già esistenti. In particolare, non può essere considerato titolo derogatorio il combinato disposto dell’art. 10, lett. d), del regolamento e della Tabella C ad esso allegata.
La disposizione regolamentare richiamata disciplina le spese di consumo e di manutenzione – anche straordinaria – dell’ascensore, stabilendo che siano ripartite “in proporzione alla posizione in altezza del piano”, ma non riguarda le spese di sostituzione dell’impianto, le quali, secondo la giurisprudenza di legittimità, rientrano nell’ambito applicativo dell’art. 1124 c.c.
La mancata previsione di millesimi a carico dei proprietari dei locali commerciali nella Tabella C è stata, quindi, correttamente interpretata come riferita alle sole spese espressamente considerate dall’art. 10, lett. d), e non come deroga al criterio legale per le spese di sostituzione degli ascensori. Né poteva assumere rilievo una delibera assembleare adottata a maggioranza, non risultando allegata alcuna deliberazione unanime idonea a modificare la disciplina legale di riparto.
La Corte ha così chiarito che l’obbligo di contribuzione dei proprietari dei locali commerciali alle spese di sostituzione degli ascensori discende direttamente dalla legge (art. 1124 c.c.), in quanto l’impianto costituisce parte comune utile anche a tali unità, e non può essere escluso in base a clausole regolamentari ambigue o a tabelle che attribuiscono una quota pari a zero se non sorrette da una convenzione espressa e specifica.
I riferimenti giurisprudenziali
Nel percorso argomentativo sono richiamati numerosi precedenti che confermano, con valore generale, il criterio di riparto delle spese per la manutenzione, ricostruzione e sostituzione dell’ascensore già esistente ai sensi dell’art. 1124 c.c. e la necessità di una deroga espressa per discostarsene (Cass. Sez. 2, 25 marzo 2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17 febbraio 2005, n. 3264; Cass. Sez. 2, 4 settembre 2017, n. 20713).
È inoltre richiamata la giurisprudenza che, valorizzando l’identità di ratio rispetto alle scale, qualifica l’ascensore come parte comune anche nei confronti dei proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, i quali sono tenuti a contribuire alle spese, in assenza di titolo contrario, in proporzione all’utilità potenziale che possono trarne (tra le altre, Cass. Sez. 2, 20 aprile 2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10 luglio 2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 6 giugno 1977, n. 2328).
Quanto al profilo della deroga convenzionale ai criteri legali di riparto, vengono ribaditi i principi secondo cui la ripartizione delle spese può essere modificata anche prevedendo l’esenzione totale o parziale di alcuni condomini, ma solo mediante convenzione espressa contenuta nel regolamento contrattuale o deliberata all’unanimità (Cass. Sez. 2, 17 gennaio 2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19 marzo 2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 4 agosto 2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 24 febbraio 2023, n. 5764).
In assenza di tale titolo espresso, continuano a trovare applicazione i criteri previsti dagli artt. 1123 e 1124 c.c., con la distinzione, ribadita anche in questa decisione, tra installazione ex novo (art. 1123 c.c.) e manutenzione, ricostruzione o sostituzione dell’ascensore già esistente (art. 1124 c.c.).
Fonte: https://www.condominioweb.com/i-proprietari-dei-locali-al-piano-terra-devono-pagare-le-spese-dellascensore.23644
